Una delle domande più frequenti che ci vengono poste dai potenziali acquirenti di immobili all'asta sulla nostra piattaforma è proprio questa: "Sono a carico dell'aggiudicatario dell'immobile le spese condominiali arretrate e a quanto ammontano?".
Se anche a te è capitato di porti questa domanda, in questo articolo potrai trovare le risposte che cerchi.
Innanzitutto è necessario effettuare un'importante distinzione tra immobili all'asta provenienti da procedure concorsuali e immobili all'asta provenienti da procedure esecutive.
Abbiamo già parlato in altri articoli di cosa sono le procedure concorsuali e come si differenziano da quelle esecutive.
Le procedure concorsuali sono procedure giudiziali a cui è assoggettata un'impresa nell'ambito del diritto fallimentare italiano e hanno lo scopo di risolvere la situazione di crisi/insolvenza di impresa garantendo la par condicio creditorum, ossia il diritto dei creditori di essere soddisfatti in modo equo. Si definiscono "concorsuali" perchè perché sostanzialmente vengono gestite e dichiarate nell’interesse di più soggetti. Infatti queste procedure si applicano su tutti i beni del fallito e nell'interesse di tutti i creditori, ai quali la legge assicura uguaglianza di trattamento.
Sono procedure concorsuali:
- il fallimento,
- il concordato preventivo,
- la liquidazione coatta amministrativa,
- l'amministrazione straordinaria.
Con il nuovo Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza, sono state introdotte
- la liquidazione giudiziale (che sostituisce il fallimento),
- l'amministrazione straordinaria grandi imprese,
- il concordato semplificato,
- il concordato minore.
Nell'ambito di procedure concorsuali, è doveroso menzionare anche le procedure di composizione crisi da sovraindebitamento, pensate per tutti quei soggetti quali privati, professionisti, piccoli imprenditori, start-up innovative etc. che, per caratteristiche, non possono essere sottoposti a procedure concorsuali, ma sui quali gravano pesanti debiti.
Sono procedure di composizione crisi da sovraindebitamento:
- la liquidazione del patrimonio,
- il piano del consumatore,
- l'accordo di ristrutturazione dei debiti.
Con il nuovo Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza, sono state introdotte
- la ristrutturazione dei debiti del consumatore,
- la liquidazione controllata,
- il concordato minore.
Le procedure esecutive invece sono rivolte alla soddisfazione dell'interesse del singolo creditore, che deve ottenere ciò che gli è dovuto nel quadro e con le garanzie previste dall'ordinamento giuridico, nei limiti di quanto la legge o il Giudice stabilisce. Il processo esecutivo presuppone l'esistenza di un valido titolo esecutivo da parte del creditore. Tale titolo può avere natura giudiziale (sentenze, provvedimenti e altri atti a cui la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva) o stragiudiziale (scritture private autenticate per quanto riguarda le obbligazioni di somme in denaro in esse contenute, le cambiali e gli altri titoli di credito a cui la legge attribuisce espressamente l'efficacia di titolo esecutivo come ad esempio nel caso degli assegni).
Ora che abbiamo ben compreso la differenza sostanziale tra immobili all'asta provenienti da procedure concorsuali e immobili all'asta provenienti da procedure esecutive, possiamo finalmente rispondere alla domanda iniziale: eventuali spese condominiali arretrate sono a carico dell'aggiudicatario immobile?
In caso di procedure procedure concorsuali, la risposta è "NO": I crediti per oneri condominiali relativi ai periodi antecedenti la data di dichiarazione della procedura concorsuale, hanno natura chirografaria e devono essere richiesti dall’amministratore con domanda di ammissione al passivo da presentarsi nei termini e con allegata la relativa documentazione (bilanci, verbale assemblee di approvazione, ecc). I crediti per oneri condominiali sorti dopo la data di dichiarazione della procedura concorsuale godono invece della prededuzione e verranno pagati dalla procedura al creditori, in assenza di contestazioni e previa autorizzazione dell'autorità competente.
Di norma il pagamento avviene a seguito dell'avvenuta vendita del bene.
Nelle procedure esecutive invece, se vi sono oneri arretrati e se non vengono pagati, l’acquirente sarà chiamato al pagamento secondo la regola dettata dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Riassumendo quindi, quando acquisti un immobile, controlla sempre la procedura di provenienza: se è una procedura concorsuale non dovrai corrispondere le spese condominiale, nel caso di esecuzioni invece, dovrai corrispondere le spese condominiali insolute dell'anno in corso e di quello precedente.
