Complice la situazione attuale e gli interventi normativi degli ultimi anni, volti ad una sempre maggior semplificazione e trasparenza delle procedure competitive immobiliari promosse dai Tribunali italiani, comprare casa all’asta è diventato ancora più conveniente.
Il vantaggio assoluto resta sicuramente il prezzo. All’asta è possibile aggiudicarsi un immobile con una riduzione media di circa il 20% rispetto al libero mercato. L’introduzione delle aste telematiche, inoltre, ha aumentato esponenzialmente la competitività garantendo la partecipazione a tutti gli interessati.
L’acquisto non è più appannaggio di pochi esperti ma accessibile a chiunque.
Comprare all’asta è conveniente e per nulla complesso, scopriamo insieme cosa è necessario sapere.
Perché un immobile va all’asta?
L’asta immobiliare prevede la vendita forzata di un immobile per mezzo di una procedura competitiva, che si può svolgere sia nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare individuale, sia nell’ambito di una procedura concorsuale.
Nel primo caso, su impulso del creditore procedente il Giudice dell’esecuzione ordina la vendita dei beni pignorati dal creditore per soddisfare il suo credito.
Nelle
procedure concorsuali invece, è il curatore fallimentare (in caso di fallimento) o i liquidatori giudiziali (in caso di concordato preventivo), che, seguendo le disposizioni del Giudice Delegato e la normativa vigente, porranno in vendita gli immobili del fallito al fine di distribuire il ricavato (al netto delle spese) al ceto creditorio.
Le modalità di vendita
A seconda della tipologia di procedura possiamo avere differenti modalità di vendita.
L’asta
telematica in caso di procedura esecutiva individuale si svolge in conformità al DM 32/2015 che prevede l’utilizzo del portale ministeriale (Portale delle Vendite Pubbliche) per la presentazione delle offerte.
Il
Gestore della Vendita Telematica è un soggetto privato – iscritto in un apposito registro ministeriale – che mette a disposizione una specifica piattaforma informatica, all’interno della quale possono tenersi aste in modalità
asincrona telematica, sincrona telematica o sincrona mista, disciplinate dal suddetto decreto.
Eccetto nei casi di vendite a mezzo commissionario, è presente la figura del
delegato alla vendita (Notaio, commercialista, avvocato) che, per mezzo del portale del
Gestore della Vendita Telematica, esperisce l’esperimento d’asta.
Aste Business S.r.l. è iscritta al
n. 65 dell’albo dei Gestori delle Vendite Telematiche, proprietaria del portale www.astebusiness.it, autorizzato dal
Ministero della Giustizia, all’interno del quale si tengono aste in modalità asincrona telematica secondo le disposizioni del DM 32/2015.
Nell’ambito delle
procedure concorsuali invece, le vendite vengono svolte dal curatore o dal liquidatore giudiziale, in conformità all’art. 107 l.f., attraverso procedure competitive,
“anche avvalendosi di soggetti specializzati” (comma 1). In alternativa, ai sensi del secondo comma del cennato art. 107 l.f. “Il curatore/liquidatore giudiziale può prevedere nel programma di liquidazione [104 ter] che le vendite vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”. In quest’ultimo caso si ricorre alle vendite contemplate dal DM 32/2015 e relative disposizioni.
Aste Business S.r.l. è soggetto specializzato alle vendite art. 107 comma 1 l.f..
È possibile visionare l’immobile all’asta?
Tutti gli immobili in asta sulla nostra piattaforma sono visionabili gratuitamente, senza alcun impegno.
Previo appuntamento da concordarsi con il referente indicato, un Nostro incaricato Vi accompagnerà sul posto illustrandovi l’immobile in questione.
L’immobile mi interessa, cosa devo fare o sapere prima di presentare l’offerta?
- Leggi attentamente l’avviso/ordinanza di vendita, la perizia di stima e tutta la documentazione pubblicata scaricabile dal Nostro sito dalla sezione “DOCUMENTAZIONE”.
- Trattandosi di vendita forzata, non è presente la garanzia per i vizi anche se occulti, o mancanza di qualità. L’immobile viene venduto visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
- Verifica di avere l’adeguata disponibilità economica ed in caso tu abbia bisogno di un mutuo puoi seguire i consigli riportati al paragrafo successivo.
- Contatta il Nostro referente o chiedi aiuto ad un professionista di fiducia qualora tu abbia dubbi a riguardo.
È possibile richiedere un mutuo per partecipare alle aste?
Assolutamente sì.
L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) – nell’ottica di favorire l’apertura di tale segmento di mercato alla generalità dei cittadini e di riduzione dei tempi di definizione del processo esecutivo - ha individuato con diversi Tribunali italiani un procedimento utile alla partecipazione alle aste giudiziarie, che prevede l’erogazione di mutui garantiti da ipoteche iscritte sullo stesso immobile oggetto di aggiudicazione.
Un elenco, attualmente in fase di aggiornamento, consultabile dal sito web consente la ricerca agevolata dei Tribunali e delle relative banche aderenti all’iniziativa. Naturalmente il cliente può rivolgersi a banche diverse da quelle indicate nell’elenco, che offrano tale servizio alla clientela.
Molti istituti di credito hanno a disposizione prodotti finanziari idonei che consistono sostanzialmente in una
“lettera di concedibilità”/pre-delibera rilasciata dalla banca la quale indica l’importo di mutuo che l’istituto può erogarti. In questo modo avrai la disponibilità della banca alla concessione di un mutuo di un determinato importo, ancor prima di esserti aggiudicato l’immobile.
Per scoprire le banche aderenti all’iniziativa clicca qui:
Link.
Indipendentemente dall’istituto di credito scelto e dallo strumento finanziario è consigliabile arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità.
Come devo fare per presentare un’offerta?
Le modalità di presentazione dell’offerta sono sempre dettagliatamente indicate nell’avviso di vendita, compresa eventuale documentazione da presentare.
Il nostro staff è comunque sempre a disposizione per fornire informazioni e chiarimenti.
Se la prima asta va deserta ci sarà sicuramente un nuovo esperimento a prezzo ribassato?
Dipende.
In caso di
esecuzione immobiliare verrà effettuato un
nuovo esperimento con ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.
Nell’ambito di una
procedura concorsuale invece, eventuali ribassi possono essere stabiliti dal curatore/liquidatore giudiziale di volta in volta, comunque previa autorizzazione del Giudice Delegato e degli organi della procedura. Nulla vieta al curatore o al liquidatore giudiziale di effettuare più esperimenti al medesimo prezzo a seguito di opportune considerazioni.
È sempre possibile fare offerte inferiori al 25% del prezzo base?
No. O meglio, vale solo per le esecuzioni immobiliari.
Per le procedure concorsuali, se previsto, viene chiaramente indicato all’interno dell’avviso di vendita.
Si consiglia pertanto di leggere attentamente l’avviso di vendita, dove vengono ben descritte le modalità di presentazione delle offerte.
Mi aggiudico l’immobile, quanto tempo ho per effettuare il saldo del prezzo?
In caso di
esecuzioni immobiliari la tempistica varia da 60 ai 120 giorni, a seconda del provvedimento del tribunale.
Per quanto riguarda invece le
procedure concorsuali, i termini e le modalità relative al saldo del prezzo di aggiudicazione vengono stabilite dal curatore fallimentare/liquidatore giudiziale.
In ogni caso anche queste informazioni sono dettagliatamente indicate
nell’avviso/ordinanza di vendita.
Decreto di trasferimento o atto notarile?
Per le esecuzioni immobiliari, in caso di aggiudicazione, il Giudice Delegato emette il
decreto di trasferimento che
cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di contratti di godimento opponibili alla procedura) e sostanzialmente sostituisce il rogito notarile.
Nell’ambito delle
procedure concorsuali, il
trasferimento di proprietà può avvenire o con atto del Notaio designato dal
curatore fallimentare/liquidatore giudiziale o con provvedimento del Giudice Delegato. Tale adempimento, stabilito nell’avviso di vendita, può avvenire contestualmente al saldo del prezzo di aggiudicazione oppure a seguito di questo.
Gli oneri derivanti dal trasferimento di proprietà sono a completo carico dell’aggiudicatario.
Quale tassazione si applica nel caso di acquisto di case all’asta?
Come in tutte le compravendite immobiliari, gli acquisti di immobili in asta sono soggetti alle imposte indirette (imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali).
Le imposte da pagare in una classica transazione immobiliare dipendono da diversi fattori e cambiano anche in base alla “natura” del venditore: se il venditore è un’impresa esente da IVA o se il venditore è un privato, l’acquirente pagherà l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Se il venditore è un’impresa soggetta ad IVA, l’acquirente pagherà anche l’IVA sulla base dell’imponibile costituito dal prezzo di cessione.
È prevista la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per acquisto prima casa, laddove ne sussistano i presupposti richiesti dalla legge.
Fonti
https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2018/01/18/125035-comprare-casa-allasta
https://www.ilsole24ore.com/art/comprare-casa-all-asta-decalogo-partecipare-senza-errori-AEN5FTqG
https://www.facile.it/mutui/guida/le-aste-giudiziarie-un-occasione-per-acquistare-casa.html
